Antes de enfiebrarse con remodelar su hogar, debe saber que no todas las mejoras le añaden valor al mismo. No crea que porque le añadió $30,000 en pisos de lujo, cocina nueva y baño remodelado a su casa de $150,000 se la van a cotizar en $180,000.

¿Cómo saber cuáles mejoras le añaden valor a su propiedad y cuáles no? El tasador José E. Dapena, de la firma Tomás Díaz Molina y Asociados, explicó que el mercado es el que dicta qué añade valor. “La persona, cuando va a hacer mejoras, debe ver cuál es la mejora típica que se está haciendo en el mercado donde se encuentra la propiedad”.

Como ejemplo expuso que “si tú vives en Country Club (Carolina) en un espacio de 1,200 pies cuadrados, no le metas 1,000 pies más porque lo vas a sacar del mercado típico”, aun cuando por regla general los pies cuadrados de construcción de vivienda siempre añaden valor. Mientras que “en una urbanización vieja en transición, donde la gente está comprando y remodelando, suena más lógico poner piso en losa” o hacer otras mejoras.

Los tipos de mejoras suelen dividirse en funcionales y cosméticas. Las funcionales son las que agregan área de construcción, como podría ser añadir cuartos, baños, áreas de estar, marquesinas cerradas, estudios o una segunda planta, entre otras. Son las mejoras funcionales las que pueden aumentar significativamente el valor de una propiedad.

Por otro lado, las mejoras cosméticas o estéticas como cambiar pisos, remodelar cocina y/o baños, crear terrazas abiertas y/o fachadas nuevas, cambiar ventanas y/o gabinetes pueden hacer la propiedad más atractiva pero, al no aumentar área de construcción, no valorizan tanto como los arreglos funcionales. Sin embargo, en apartamentos, donde no se puede aumentar pies de construcción, las mejoras estéticas usualmente sí contribuyen bastante a darles más valor, pero no necesariamente dólar a dólar, según Dapena. “La gente, a un apartamento de $100,000 le mete $30,000 en pisos y arreglos y pretende que valga $130,000”, advirtió.

La comparable

Javier E. Porrata y José R. Colón, de la firma de tasadores J. Porrata, coincidieron con Dapena en que lo que determina qué mejoras añaden valor a la propiedad es la tendencia del mercado. Explican que esa tendencia es la que define los valores de los precios que se usan para la tasación, que se derivan del movimiento de ventas de propiedades en el área, lo que se conoce como venta comparable.

“Un apartamento, con materiales antiguos en un condominio donde están habiendo renovaciones, vale la pena renovarlo. Y eso te lo va a decir comparar ventas del apartamento en su estado original con ventas del apartamento remodelado”, expuso Porrata.

Para explicar cómo funcionan las comparables en las tasaciones, Porrata comentó: “Yo no puedo compararte una casa original con casas renovadas, a menos que las ajuste. Por lo tanto, cuando yo voy a ver esa casa, yo veo que yo voy a buscar posiblemente en el rango de valores más bajo, porque probablemente ésas son las casas que tienen las mismas condiciones... uso otras comparables de casas ya renovadas, lo que nos da a nosotros básicamente dos tipos de propiedades dentro de una misma urbanización y dos tipos de valores. Cuánto yo voy a invertir en la renovación depende de cuánto me aguanta. Si las casas originales están en $200,000 y las casas remodeladas están en $300,000, pues me aguanta $100,000 en renovación. Si yo invierto $150,000 obviamente voy a perder porque la estoy sobremejorando”.

Porrata y Colón recomendaron evitar sacar la propiedad del mercado típico, lo que suele suceder cuando se le añaden mejoras que exceden las que se realizan en el área donde se ubica. Sostuvieron que una casa con expansiones que le dan pietaje (pies de construcción) mucho mayor al de las otras residencias del vecindario también crea el problema de que se sobremejora la propiedad con arreglos que exceden los que dictan el mercado, entonces el valor de la inversión no es el mismo, o puede ser menor que el dinero invertido con las expansiones.

“Como parte del ejercicio que nosotros hacemos a veces es que el cliente viene a nosotros y nos dice ‘voy a comprar esta casa y le voy a meter $150,000, tásala a ver cuánto vale asumiendo que tiene los $150,000 invertidos’. Nosotros le decimos tasa tanto, entonces él calcula si vale la pena gastar esa cantidad en arreglos”, comentó Colón.

Porrata añadió que si en lugar de cerámica se escoje un piso de mármol, pero el mercado no está utilizando mármol, no vale la pena gastar en él, ya que es un dinero que no se va a recuperar porque la tasación no va a reconocer su valor. “La mejora debe ser práctica y de acuerdo al vecindario”, enfatizó.

Un ejemplo común, según Porrata, es una casa de tres cuartos a la cual se le añade un cuarto que hace falta, el mercado reconoce el valor de los pies de construcción del cuarto extra. Mas no así con una sala de estar cómoda que se amplía varios pies más. Sobre las piscinas, sostuvo que hay mercados en los que éstas adquieren inmediatamente valor, pero hay casos en los que es mejor no tenerlas, a menos que sea por gusto, ya que pueden hacer más difícil vender la propiedad en caso de que no sean típicas en el vecindario.

En cuanto a segundas plantas, el corredor de bienes raíces Francisco Javier Ramos, de R.J. Associates, observó que muchas personas están construyéndolas, pero que su valor depende de si son independientes o si están conectadas a la residencia principal. Si es independiente se tasa como unidad aparte, mientras que si se puede accesar a ella, por ejemplo, por una escalera interna, aunque se viva como unidad aparte, se tasa como parte de la residencia. Si se tasa como parte de la residencia, le aumenta el pietaje, de tal manera que puede sacarla del mercado típico, por lo tanto sería sobremejorada.

Tanto los corredores de bienes raíces como los tasadores entrevistados por PRIMERA HORA recomendaron finalmente que, antes de hacerle mejoras significativas a su hogar, se asesore con un tasador sobre las tendencias de su mercado típico.