Contrario a otros sectores, durante el pasado año pandémico el mercado hipotecario en Puerto Rico tuvo un despunte en las compraventas y refinanciamiento de viviendas, en gran parte debido a la histórica baja en intereses que se ha generado a causa de la crisis salubre. De hecho, el respaldo es a tal magnitud que la demanda supera la oferta.

El golpe inicial que provocó el COVID-19 (que ocasionó cero actividad en cierres hipotecarios entre mediados de marzo y abril de 2020) se superó con gran fuerza durante los últimos meses del pasado año con la venta y refinanciamiento de viviendas, explicó el presidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Puerto Rico, Peter Torres Greer.

Según datos de la Oficina de la Comisionada de Instituciones Financieras (OCIF), el 2020 cerró con 15,216 préstamos hipotecarios concedidos, lo que es equivalente a transacciones de $2.4 billones. Mientras, en el 2019 la cantidad de préstamos otorgados fue de 13,717, unos 1,499 (10%) menos. Cabe destacar que OCIF recoge los datos de propiedades adquiridas mediante hipotecas, excluyendo toda transacción que se haya hecho en efectivo y permutas.

En el renglón de viviendas de nueva construcción se vendieron 949 unidades ($218 millones), mientras que en el 2019 el total de ventas fue de 698 unidades ($151 millones).

En cambio, el año pasado se vendieron 9,260 viviendas existentes ($1.5 billones) una cifra que se fue por debajo de las 10,433 casas existentes que lograron venderse en 2019.

Sin embargo, el “fenómeno” de los préstamos hipotecarios surgió a partir del verano pasado, cuando muchos clientes optaron por refinanciar sus viviendas atraídos por el bajo interés. Las cifras, prácticamente, se duplicaron.

“Hubo un fenómeno a causa de los bajos intereses. Esto ayudó a motivar a la gente, a la vez que más personas cualificaron para los préstamos. Vimos muchas personas jóvenes que vieron la oportunidad de comprar propiedades. Lo otro que vimos fueron los refinanciamientos y eso era algo que no se veía mucho. Cuando llegó el ‘lockdown’ por orden ejecutiva de la gobernadora (Wanda Vázquez Garced), la gente empezó a motivarse. Algunos para remodelar sus casas y hacer una oficina, otros para saldar deudas. Por ejemplo, antes de 25 casos que veíamos 24 eran de compraventa y uno sólo de refinanciamiento. Durante la pandemia, ahora son 15 de compraventas y 10 de refinanciamiento”, expresó Torres Greer.

Aun cuando el escenario despuntó en medio de una crisis sanitaria que hizo colapsar las economías de la mayoría de los países, Torres Greer reconoce que el mercado hipotecario en la Isla ha disminuido significativamente en los últimos 15 años.

“Para que tengas una idea, en 2004 en Puerto Rico se cerraban al año casi $12 billones. Era un momento de mucha construcción de ‘walkups’ utilizados como ‘second homes’ y esa inversión para segundas viviendas fue un momento clásico en la Isla. Después vinieron situaciones en la banca general, empezó la recesión entre 2005 y 2006, desaparecieron algunos bancos... Ese mercado que generaba hasta $1,000 millones al mes fue bajando a $500, $400, $300 millones al mes. Al punto que se hacía $100 millones nada más. Ahora se están haciendo como $200 millones. Pero todo eso provocó que los bancos redujeran sus plantillas de producción y muchos vendedores y oficiales de cierre se fueron para Estados Unidos”, detalló.

¿Por qué las demoras?

El experto hizo el resumen de lo ocurrido para explicar el porqué de la demora de meses que se ha percibido en los cierres hipotecarios el pasado año. A su juicio, el volumen de casos surgidos por el bajo interés se complica por el hecho de no hay suficientes empleados para atender la demanda.

Milagros Serrano, originadora de préstamos hipotecarios (Mortgage Loan Officer) reconoce el impacto de volúmenes de casos que se están atendiendo.

“Llevo 20 años en la industria y nunca había visto una baja de intereses tan significativa. De igual manera no había visto un movimiento tan impactante en cuanto a solicitud de propiedades”, expresó.

“Pero sí hay que reconocer que los procesos se han visto impactados por varias razones: hay un alto volumen que no necesariamente es al que estamos acostumbrados. Además, muchos servicios hipotecarios están atados a agencias de gobierno y no todas estaban trabajando a capacidad, por lo que los servicios fueron menos fluidos. Y lo cierto es que la banca no estaba preparada para recibir ese montón de casos con el personal que teníamos. Realmente, no es que se hayan ataponado los casos porque no se querían trabajar. Además, cada caso es único y eso complica los escenarios”, destacó Serrano al mencionar que en su caso trabajó todo el tiempo a distancia.

Ambos expertos hipotecarios destacaron que la mayoría de los casos que se cierran son hipotecas garantizadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA), la Administración de Veteranos (VA) y la oficina federal de Desarrollo RURAL. En términos generales, los puertorriqueños buscan viviendas entre los $130,000 a $150,000.

Sin embargo, hay sus excepciones. Serrano, por ejemplo, mencionó que en los pasados 12 meses tuvo clientes comprando propiedades en efectivo.

“Fue sorprendente ver tanta venta en cash. Hablo de mucha, mucha, mucha venta cash. Y no estamos hablando de ventas pequeñas en propiedades de $35,000 o $40,000. Estoy hablando de propiedades de $500,000, $1 millón a $2 millones que se pagan en efectivo”, precisó al destacar que los compradores son locales, así como “personas de afuera que llegan atraídos por los estímulos contributivos que ofrece el gobierno”.

Más gente buscando propiedades

Aunque las condiciones para comprar son las ideales en Puerto Rico, hay un gran desafío: la demanda de personas buscando propiedades supera a la oferta o inventario disponible.

“La demanda supera la oferta y no hay proyectos nuevos. Entre Bayamón, Guaynabo y Dorado puedes encontrar unos cuantos que ya estaban en construcción y la mayoría ya están opcionados. Pero no hay grandes propiedades para la venta ahora mismo de nueva construcción. De hecho, se está dando el fenómeno de gente tocando a las puertas de otras personas para comprarles las casas existentes. Lo estamos viendo mucho en urbanizaciones de Guaynabo como en Torrimar, Garden Hills, entre otras”, aseguró Serrano.

“Definitivamente, lo del inventario es un problema”, coincidió Torres Greer.

Dijo que aparte de que los nuevos proyectos han ido reduciéndose, las propiedades existentes se están agotando. Además, las moratorias concedidas por las emergencias de los últimos años (huracanes, terremotos y pandemia) redujeron la cantidad de casas reposeídas.

“Hace seis años, los bancos tenían muchas casas reposeídas. Venían inversionistas de afuera y compraban 50 o 100 casas, pero eso ya no lo hacen. Primero porque para los bancos no es negocio darles a inversionistas una propiedad que se puede vender al precio del mercado y lo otro es que no hay”, subrayó Torres Greer.

Según datos de OCIF, el promedio de casas reposeídas en los últimos cinco años (2015-2020) es de 4,415 unidades por año.

“En cambio, el inventario de casas reposeídas en el 2020, en todo el año, fueron 909 unidades. Es el año más bajo desde que se lleva esta data desde el 2008”, dijo, por su parte, Ariel Acosta, comisionado auxiliar del área depositaria y supervisor de análisis financiero de OCIF.

Agregó que el año en que más unidades se han reposeído fue en 2016 con 5,554.