Promesas de vivir en el paraíso, con el mar de fondo y privacidad absoluta. Así algunos corredores de bienes raíces redactan sus anuncios para vender terrenos de alto valor ecológico, utilizando lenguaje grandioso que oculta las especificaciones que debe cumplir el comprador una vez adquiere la propiedad.

Este uso de lenguaje era evidente en el anuncio de la venta por $1,300,000 de un terreno de 25 acres en la playa Las Picúas, en Río Grande, publicado en la página web de The Corcoran Group por el corredor Enjolie Hernández.

“La playa allí es tranquila y hermosa, ideal para deportes acuáticos como tablas de remo, kayaks, pesca, ‘kitesurf’ y más. Disfruta de mucha privacidad”, detalla el anuncio de venta que posteriormente fue retirado y del que este diario tiene copia.

Más allá de hacer mención de que el área, rodeada de 1,000 acres de manglares, es clasificada bajo la zonificación de Bosques, Preservación de Recursos y Conservación de Recursos, y está “protegida del desarrollo comercial”, no especifica las limitaciones para construcciones de viviendas que podrían erigirse ahí, como delimitaciones de la zona marítimo terrestre, precauciones de especies sensitivas, si alguna, y la importancia de mantener los mangles intactos.

“Muchas veces en los anuncios de compañías de bienes raíces no se presenta de manera clara lo que son las restricciones que existen sobre la parcela que se está vendiendo y eso lleva a que el comprador puede estar comprando algo sin el conocimiento pleno de las restricciones que tiene la parcela. Sin embargo, todo comprador tiene que hacer su diligencia y tiene que informarse antes de entrar en una transacción”, analizó Pedro Cardona Roig, planificador y arquitecto urbanista.

“Definitivamente, el corredor de bienes raíces es responsable de informar a ese prospecto comprador sobre los alcances y/o limitaciones de ese terreno, ya sea alguna situación legal o problemas de colindancia, zonificación. Tiene que informar sobre los usos permitidos en ese terreno. Definitivamente”, recalcó Orlando Vázquez, corredor por 18 años, instructor certificado y director de escuelas de bienes raíces.

Sucesivamente, anuncios similares en la página web mantienen el mismo estilo, poniendo a la disposición de inversionistas adinerados áreas ricas en valor ecológico sin especificar sus limitaciones de uso.

“Es alarmante. Yo creo que aquí se está jugando, utilizando unos epítetos; están haciendo un juego de palabras. Están expresando como un contexto y unas posibilidades que existen en otros sitios, pero no en este lugar específico que están en venta”, reaccionó Cardona Roig.

En el caso de Naguabo, varias parcelas ubicadas en la costa sureste del barrio Daguao estaban puestas en venta por Hernández a un precio de $1,600,000, a pesar de ser clasificadas como suelos rústicos especialmente protegidos ecológicos (SREP-E), según el Plan de Uso de Terrenos (PUT) de la Junta de Planificación (JP) que está acorde al Código Municipal de Puerto Rico (Ley 107).

Esta clasificación es una de las tres categorías de división de suelos establecidos por el PUT, que divide el suelo de la Isla en tres categorías conforme a sus características y valores, existentes y potenciales: suelo urbano, urbanizable y rústico, siendo el último el que requiere mayor protección por su valor ecológico.

El suelo rústico se subdivide en suelo rústico común (SRC), especialmente protegido (SREP), especialmente protegido ecológico (SREP-E), especialmente protegido agrícola (SREP-A), especialmente protegido hídrico (SREP-H) y especialmente protegido paisaje (SREP-P). Las subdivisiones también se combinan en el caso que se identifique más de un valor en las áreas. Mientras, el suelo urbanizable se subdivide en urbanizable programado (SUP) y urbanizable no programado (SUNP).

El Artículo 6.007 de la Ley 107, asimismo, define los suelos rústicos especialmente protegidos como “aquel no contemplado para uso urbano o urbanizable en un Plan Territorial, y que, por su especial ubicación, topografía, valor estético, arqueológico o ecológico, recursos naturales únicos u otros atributos, se identifica como un terreno que nunca deberá utilizarse como suelo urbano”.

“Son unos terrenos que tienen el más alto nivel de protección, según el Plan de Uso de Terrenos. Todo lo que es SREP es de prioridad de conservación. En preservación de recursos no puede haber desarrollo. Tiene que centrarse exclusivamente a la contemplación, a la investigación, a ese tipo de cosas”, puntualizó Cardona Roig.

De manera similar, la compañía presentó un anuncio del corredor Eddie Nieves Santiago para la compra de una propiedad frente al mar “en lo mejor del oeste”. Se refería a una propiedad en Boquerón, en Cabo Rojo, que está clasificada como una zona inundable, según la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, en inglés).

Cardona Roig aclaró que, para vender propiedades en zonas inundables, el vendedor deberá hacer “un ‘disclaimer’ o cláusula de salvedad donde se le alerte al comprador sin lugar a duda que está comprando una propiedad que es susceptible a inundación y que tienen unas restricciones a su posible desarrollo”.

“Eso es lo que está fallando aquí”, precisó.

“Esos terrenos de Boquerón colindan con Bahía de Boquerón y existen restricciones muy altas de Plan de Uso de Terrenos y Plan de Cabo Rojo, porque las aguas de escorrentías de todos estos terrenos caen en la Bahía, que es un sistema natural protegido y áreas de protección que se habían visto comprometidas por varios proyectos de urbanización. En el 2015, se implementaron restricciones mayores para evitar que se afectaran los sistemas marinos por las escorrentías”, agregó.

El Artículo 6.005 de la Ley 107, además, señala que “los suelos en Puerto Rico son limitados y es política del Gobierno de Puerto Rico propiciar un uso juicioso y un aprovechamiento óptimo del territorio para asegurar el bienestar de las generaciones presentes y futuras, promoviendo un proceso de desarrollo ordenado, racional e integral de los mismos”. Por ende, el desarrollo a nivel municipal tendrá que ser mediante “Planes de Ordenación que contendrán las estrategias y las disposiciones para el manejo del suelo urbano; la transformación del suelo urbanizable en suelo urbano de forma funcional, estética y compacta; y la conservación, protección, y utilización -de forma no urbana- del suelo rústico”.

Es por esto que los Planes de Ordenación deberían estar dirigidos a promover el bienestar social y económico de la población y promover la “conservación y protección de áreas abiertas por razones de seguridad o salud pública, tales como áreas inundables, deslizables o sensibles a movimientos sísmicos”.

Así como prescinden las limitaciones de desarrollo de los lugares, los precios de venta son exorbitantes. De esta manera, las tergiversaciones en los anuncios, combinado con los precios onerosos podrían abrir la puerta a que compradores busquen sacarle provecho monetario a estas tierras, expuso Cardona Roig.

“El precio de venta de estas parcelas están saliendo a unos precios altísimos, así que me imagino que quien compra algo como esto espera sacarle algún provecho. No lo están comprando para dedicarlo a la conservación”, examinó.

Todos los anuncios de venta mencionados en esta nota, conglomerados en el portal cibernético de The Corcoran Group, fueron eliminados ayer, jueves, justamente antes de que se publicara esta historia.

Se desvinculan de los avisos publicados en su página

The Corcoran Group se distingue por ser una empresa de bienes raíces internacional de lujo y que tiene 161 oficinas dispersadas en varios lugares de los Estados Unidos y una en San Juan. La directora ejecutiva de la oficina local, Blanca López, rechazó que los anuncios fueran publicados por la empresa. Indicó que la página web es alimentada por “cientos de listados de otros corredores” de un servicio de listado múltiple (MLS, en inglés), que es una base de datos establecida por corredores de bienes raíces que cooperan para proporcionar datos sobre propiedades en venta.

Adujo que The Corcoran Group no publica, elimina ni edita los anuncios.

“No es Corcoran. La realidad es que, como muchas páginas de internet, se publican automáticamente cientos de listados de otros corredores como parte de un acuerdo con Multiple Listing Servicies (que) es una base de datos de propiedades”, manifestó la también nuera del gobernador Pedro Pierluisi.

Por su parte, la oficial de prensa de La Fortaleza, Sheila Angleró Mojica, recalcó a este medio que el gobernador “no tiene nada que ver” con la empresa privada en cuestión.

Controversia en Guánica

Primera Hora publicó en exclusiva que un lote de terreno en el barrio Ensenada de Guánica, tipificado como una reserva natural por formar parte del Bosque Seco, estuvo en venta por $15 millones bajo la promesa de que pronto cambiará su zonificación para permitir allí un desarrollo turístico selectivo. Previo a que también fuera eliminado el anuncio, la descripción leía que “actualmente, la zonificación es CR (Conservación de Recursos), pero está en proceso de volver a su zonificación original, DTS (Desarrollo Turístico Selectivo)”. No obstante, este anuncio no contaba con el soporte legal para cambiar la zonificación de un área protegida, como la celebración de vistas públicas.

“No solamente tendrían que cambiar zonificación, tendrían que solicitar una enmienda de Plan de Uso de Terreno, ir a vista pública para que la ciudadanía comente y se discuta y se justifique que ahí no existen los valores naturales para darle la clasificación de suelos rústicos especialmente protegidos”, elucidó Cardona Roig, al interpretar que posiblemente el corredor cuenta con información privilegiada del Gobierno que no ha divulgado sobre planes de cambio de zonificación o “está tratando de engañar al comprador o cometiendo fraude”.

“La responsabilidad que fija la Ley es que tiene que hacer toda la información disponible y accesible al ciudadano y si no lo está haciendo falla la agencia. Tengo que presumir que lo que está en el portal (de la Junta de Planificación y la Oficina de Gerencia y Permisos) está completo, aunque sé que no todo lo es, y, por lo que yo puedo ver en el expediente público, no hay ninguna solicitud de enmienda a la calificación ni tampoco una solicitud de enmienda al Plan de Uso de Terrenos para cambiar la clasificación de suelos”, declaró.

¿Quién es responsable?

No existe una ley vigente en Puerto Rico que necesariamente prohíba la venta de áreas naturales. En el 2018, el representante Joel Franqui Atiles presentó la Resolución de la Cámara 336 que buscaba prohibir el alquiler o la venta de terrenos en áreas naturales protegidas. A pesar de tener el visto bueno de la Cámara Baja, no prosperó en el Senado.

“Puede haber propiedades privadas en áreas de reserva o en áreas de valor natural y las ha habido y las hay en Puerto Rico y también en otras partes del mundo. Con el país que más nos relacionamos, con Estados Unidos, eso existe, como en los Apalaches”, manifestó Cardona Roig.

Más aun, esto no exime al vendedor ni al comprador de conocer las implicaciones perjudiciales que desarrollos urbanísticos o residenciales puedan repercutir en el medioambiente, la flora y la fauna.

Los corredores de Bienes Raíces están obligados, conforme a la Ley Para Reglamentar El Negocio de Bienes Raíces y Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces (Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada), que rige a la Junta de Bienes Raíces, de cumplir con cierta transparencia al presentar terrenos o propiedades para la venta.

El inciso 17 del Artículo 31 dicta que los corredores están prohibidos de “ocultar deliberadamente información esencial sobre las condiciones de una propiedad, con el ánimo de inducir a una de las partes a concluir la transacción en unos términos que, de conocerlos, no hubiese realizado la transacción o pagado un precio menor”.

“O sea, cualquier información que pueda significar que el prospecto comprador, de haber tenido esa información antes a lo mejor no compraba o a lo mejor ofrecía un precio menor, es información que esa persona debe de tener y es obligación por la ley del corredor informarla”, expresó Vázquez.

Similarmente, el inciso 8 del Artículo decreta que no pueden omitirle “a las partes, al momento de consumarse una transacción de bienes raíces, toda la información necesaria para la misma y todos los documentos que exigen las leyes y los reglamentos aplicables”.

De igual manera, el vigésimo inciso dictamina que no se deberá “presentar en forma diligente, retener o dilatar, cualquier oferta sobre una propiedad, con el ánimo de beneficiar a otra persona o al Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces”.

“Lo más importante en bienes raíces es la divulgación. El poder divulgar lo que está bajo el conocimiento de ese profesional, compartir la información. Si ese receptor, que sería el cliente, afecta la propiedad tal cual se le ha divulgado, pues en ese sentido cumplimos con el proceso de divulgación y aceptación de esa persona que está comprando la propiedad, porque si lo acepta está bien. Pudo tener mil condiciones, pero lo está aceptando porque lo está divulgando. Esa es la parte importante”, acotó la presidenta de la Junta Examinadora de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces, Vanessa Rivera.

“La práctica de bienes raíces es una práctica regulada y la Junta de Bienes Raíces debe velar por sus afiliados que estén haciendo una presentación honesta y una presentación honesta de los activos que están en venta y que no se induzca a error a los compradores”, acordó Cardona Roig.

Cabe destacar que, en la página The Corcoran Group, los números de licencia de Hernández y Nieves Santiago adjudicados a los anuncios de venta leían “nula”, contrario al sexto punto del Artículo que sostiene que los corredores no podrán “utilizar en cualquier anuncio o medio de promoción sólo un número de teléfono y/o dirección, sin indicar el nombre del corredor o empresa de que se trate, así como su número de licencia para operar”.

“También, dentro de la Ley, nos exige a nosotros corredores explicarle a ese posible corredor sobre el alcance que puede tener un inspector o un tasador dentro de una transacción de bienes raíces y es responsabilidad de nosotros explicarles, orientarles, sobre las necesidades y conveniencias de contratar o un inspector o un tasador para que lleve a cabo las debidas inspecciones de esa propiedad y le pueda dar cualquier situación que entienda que pueda afectar”, aludió Vázquez al citar el inciso 16 de la Ley.

La Ley señala que es sobre el corredor que recae la responsabilidad de ser lo más transparente y honesto posible con la información que tiene a la mano al poner un terreno o propiedad a la venta.

De no hacerlo, podría ser sujeto a que sus colegas o ciudadanos sometan querellas de incumplimiento a la oficina de la Junta Examinadora y, luego, podría enfrentar un “proceso bien riguroso” de vistas administrativas en el cual se determinará la validez de la querella y si al corredor se le debería imponer multas administrativas, algún tipo de suspensión o la revocación de su licencia.

Aunque existen estas métricas que rigen a los corredores, esto no se traduce, necesariamente, a que los anuncios que publican son completamente fidedignos, ya que el propietario le pudo haber ocultado información al corredor, destacó Rivera.

“Es importante que en los anuncios se represente la realidad del producto o la propiedad que estamos vendiendo. Muchas de estas informaciones se extraen de lo que son el estudio de valor, que en este caso es una tasación, y toda la información que tenga a la mano ese profesional se comparte. Obviamente si ese documento o esa información que le comparte el propietario no la tiene, pues obviamente no la va a poder compartir. Solamente puede divulgar lo que está bajo su conocimiento. La pregunta sería si lo conocía o no. Ahí es donde estaría el ‘issue’, si estaba bajo su conocimiento y no hizo la divulgación. Pero, siempre hará la divulgación de aquello que ha sido puesto bajo su conocimiento”, mencionó.

Máxime, son las agencias gubernamentales que deberían asumir la responsabilidad de fiscalizar que el valor ecológico de la Isla y las reservas no se estropee.

“La propiedad privada, en Puerto Rico y en estos lugares también, tiene restricciones cuando están en uno de estos lugres cuando tiene valor natural o valor ecológico, valor agrícola, o valor ambiental o de paisaje, porque el derecho propietario existe sobre la Tierra, pero es el Estado el que establece cómo se va a dar el aprovechamiento de esa tierra y en función de qué”, dijo Cardona Roig al reiterar que las restricciones de uso de un terreno “los establece el Estado y lo establece porque tiene que proteger la integridad del lugar, porque, si no, lo pierde”.

“Un corredor de bienes raíces tiene que presentar la oferta de venta de manera honesta. El Estado, (a través de DACO) tiene que proteger a todo consumidor, incluso a los que están comprando una finca que no sean llevados a error por un anuncio engañoso, pero todo comprador tiene que informarse”, enunció.

El secretario auxiliar de Permisos del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA), Luis Sierra, coincidió que su agencia “establece la política pública para la protección, preservación y conservación del ambiente y sus recursos”, mas no regula el proceso de bienes raíces en la Isla.

“Le corresponde al vendedor la orientación al comprador y este, a su vez, educarse sobre la transacción. En caso de que se presente un proyecto en suelos rústicos protegidos o hábitat naturales críticos, la Oficina de Gerencia de Permisos solicitará nuestra posición. La agencia evaluará el proceso basándose en sus méritos para determinar si la propuesta es cónsona a la calificación y clasificación del suelo”, comentó el ingeniero en declaraciones escritas a Primera Hora.

“Todo proyecto que no cumpla con las disposiciones mínimas para la zona, no contará con el endoso del DRNA”, insistió.

Idealmente, sería el DRNA quien adquiera estas tierras de alto valor ecológico, gestión que la agencia persigue, adelantó Sierra. Empero, la falta de fondos para estos fines impide que el departamento invierta en la compra de terrenos.

“Para ese trámite es necesario la erogación de fondos públicos; no obstante, en estos momentos la agencia no cuenta con el presupuesto suficiente para ello. Aun así, el personal del DRNA gestiona otros esfuerzos que así lo permitan”, confesó.

“Lo más importante es que propiedades públicas o privadas en áreas de valor natural tienen que observar una serie de restricciones. El Estado debe tratar de consolidar las reservas naturales, particularmente aquellas que son sensitivas, y comprar las propiedades privadas que pueden, de alguna manera, comprometer la integridad del sistema natural. Pero, en lo que eso sucede, las restricciones están”, consideró Cardona Roig.

Entretanto, DACO aseguró a este diario que, pese a que la agencia tiene jurisdicción para regular las prácticas y anuncios engañosos sobre los comercios en general, no tiene injerencia sobre permisos, modificaciones, variaciones de uso o posibles usos futuros de terrenos o lotes.

“Sobre tales asuntos, las agencias concernientes son OGPe (la Oficina de Gerencia de Permisos), Recursos Naturales (de estar de por medio alguna zona protegida o cuerpos de agua), y los Municipios (si tienen oficina local de permisos). Para propósitos de “anuncios” lo que verifica el DACO es que incluya toda la información relevante y que no se haga una promesa con ánimo de inducir a error”, resaltó la subsecretaria de la agencia, Fernanda Vélez, en declaraciones escritas.

En lo que respecta a los profesionales de bienes raíces, DACO suele llevar a cabo “operativos de escritorio” donde busca verificar que los anuncios relacionados a venta de bienes raíces, por lo que el anuncio debe incluir: qué es lo que se está vendiendo (lote o propiedad), la descripción de la propiedad o el terreno y su ubicación, el precio de venta, la zonificación o restricción de uso (si alguno) e información del agente de bienes raíces (licencia).

“Otra manera de fiscalizar el tema de los anuncios de bienes raíces es a través de confidencias mediante las cuales nos alerten sobre posibles prácticas o anuncios engañosos”, apuntó Vélez. “Toda persona que entienda que un profesional de bienes raíces está incurriendo en alguna practica o anuncio engañoso, puede alertarnos”, añadió.

El comprador, también, debe investigar qué está adquiriendo y cómo sus planes de desarrollo afectarían el lugar.

“Hoy me pongo el sombrero de comprador. Pensando yo como un consumidor, en ese caso mi preocupación como consumidor sería hacer investigaciones por mi cuenta, de igual forma, para primero validar la información que el profesional o la parte vendedora me esté informando y ver que cumpla con las expectativas que yo tengo para ese proyecto que voy a realizar. No es que sea una responsabilidad, porque muchas veces uno va a confiar que el profesional sí está supliendo toda la información, pero también, como bien dije, pudiera ser que no tenga la información”, sugirió Rivera, quien también fue presidenta de la Puerto Rico Association of Realtors en el 2016.

“En ese sentido, como comprador, yo buscaría validar la información a través de las agencias, a través de otros profesionales, en el aspecto legal, en el aspecto contributivo, un tasador, buscaría profesionales aliados en ese proceso de compra que me puedan ir orientado y validando la información más que nada para uno sentirse más tranquilo”, reiteró.

Ahora bien, si el corredor cumple con su responsabilidad de informar las implicaciones de desarrollo de una zona ecológica rebasa las obligaciones de manejo del área al comprador.

“Muchas veces las ventas se hacen con el término ‘as is-where is’: cómo está donde está. Ahí prácticamente el corredor pudiera hasta librarse de cualquier responsabilidad, siempre y cuando le haga los señalamientos, (porque) ya la persona está adquiriendo los defectos y virtudes que tenga esa propiedad o ese terreno. Ya la responsabilidad se libera un poco del corredor”, realzó Vázquez, quien imparte clases de bienes raíces en Magna Real Estate Academy. “Pero, la responsabilidad del corredor es orientarlo e informarlo. Si la persona no lo hace, prácticamente está renunciando a su derecho”, repitió.

Poca esperanza con el nuevo Reglamento

El borrador del nuevo Reglamento Conjunto 2022, que recientemente se filtró por los medios de comunicación, establecería poca protección en pro del medioambiente. Para Cardona Roig, el documento representa una copia casi inédita de las versiones del Reglamento Conjunto del 2019 y del 2020, ambos anulados, el cual permitiría desarrollos en áreas de protección.

“Lo que está haciendo ese Reglamento es ir en contra de la política pública adoptada por la Junta (de Planificación) y un reglamento no puede cambiar la política pública de uso de suelo. Para eso hay que llevar a cabo un proceso de planificación”, advirtió.