Un desfase descomunal entre la inflación que empieza a azotar los ingresos de los puertorriqueños, el alza en precios de las viviendas, el aumento en tasas de interés hipotecario y el limitado inventario de hogares en la isla ha ocasionado la tormenta perfecta para que menos familias cualifiquen para comprar un hogar.

Así lo reveló un análisis realizado por Estudios Técnicos, Inc. (ETI), el cual señala que el Índice de Vivienda Asequible bajó este año a un 69% debido al aumento continuo de los precios de las casas y el deterioro económico producto de la inflación, lo que ha afectado el poder adquisitivo de los consumidores y su capacidad para cualificar para préstamos hipotecarios.

El Índice de Vivienda Asequible evaluado por ETI tomó tres factores en consideración: las tasas de interés del préstamo hipotecario a 30 años; el precio promedio de las unidades de vivienda (tanto nuevas como usadas); y consideró que la persona interesada en originar el préstamo hipotecario daría un pronto del 20%.

Según el informe estadístico de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras, el precio promedio de venta de viviendas existentes o usadas -considerando las 14,747 hipotecas generadas en este renglón entre enero del 2021 y marzo del 2022- es de $176,690. En el caso de la nueva construcción, el promedio de las 1,313 unidades que se vendieron en el mismo periodo, fue de $245,086. En esta ecuación hay que considerar que, según datos del Censo Federal, la mediana de ingresos en Puerto Rico es de $25,104.

“Lo que está pasando ahora es que el precio promedio de las viviendas ha estado aumentando, no pese a que las tasas de interés hasta hace poco se habían mantenido bajando. Y eso se ha traducido en un valor del Índice de Vivienda Asequible llegando a un 69% para marzo, con el factor agregado de que las tasas también están subiendo y la semana pasada rebasaban el 6%. En otras palabras, la familia típica tiene solamente el 69% de ingresos necesarios para cualificar para un préstamo hipotecario, considerando un pronto de 20%”, acotó el economista Leslie Adames, Director de Análisis de ETI, al subrayar que un índice de entre 90% a 100% se reflejó entre marzo del 2020 a octubre de 2021.

¿Cuáles son las implicaciones de estos hallazgos?

El presidente y principal oficial de operaciones de ETI, Graham Castillo, lo explicó con el siguiente ejemplo: “Cuando los intereses estuvieron el año pasado a un 3%, un consumidor con ingresos en el hogar de $40,000 y con un crédito excelente y con la disponibilidad del 25% de ese ingreso para el pago de la vivienda, podía cualificar para comprar una unidad de $200,000. El problema es que hoy esa misma persona, con la tasa de interés que subió a más de un 6%, podría utilizar ese 25% disponible para pagar una hipoteca en una unidad que cueste $140,000. Ya no cualifica para la de $200,000. Y estamos hablando que estaría pagando los mismos $838 en ambos ejemplos, esto sin incluir seguros y otras cosas adicionales”.

“El panorama podrá complicarse en el próximo año, de mantenerse la tendencia al alza en las tasas de interés de los préstamos hipotecarios con tasas fijas a 30 años. Esta tasa ya rebasó el 6% y será un factor adicional que añadirá presión en la asequibilidad de vivienda en el mercado local y, por consiguiente, en las originaciones hipotecarias y ventas de vivienda”, dijo por su parte Adames.

Aunque ambos economistas reiteraron que el alza en intereses -un tema que es recurrente en el mercado y que se prevé subirá más en el futuro- es parte del problema, hay otros factores que inciden en todo el escenario.

“El problema es que se mezcla con una inflación fuerte en lo que es el tema de construcción y rehabilitación de vivienda. No es solo que no cualifico para una hipoteca, es que cuando cualificaba hace unos años atrás, esa casa de interés social estaba en $140,000 y aumentó a $185,000. Y lo que hemos podido observar es que ahora mismo una vivienda de interés social nueva no se puede construir por menos de $185,000. Eso es imposible para los proyectos con los altos costos de inflación”, destacó Castillo al indicar que una casa de interés social, por lo general, tiene dos a tres cuartos, dos baños, un family, cocina, sala y comedor.

Cabe señalar que el Departamento de la Vivienda Federal (HUD) define que una vivienda es “asequible” si una familia no invierte en gastos relacionados a ese hogar más del 30% de sus ingresos. En cambio, desde el 2021 datos ofrecidos por ETI advertían que en más de 300,000 hogares en Puerto Rico se destinaba más de ese 30% a gastos relacionados con su residencia. En aquel entonces se hizo referencia a que se trataba de 117,696 hogares habitados por inquilinos y 205,074 habitados por propietarios, para un total de 323,043.

En cuanto al desarrollo de vivienda asequible, los economistas aseguran que los programas que ofrecen subsidios del gobierno serán fundamentales, tanto para el mercado de renta como para el de venta de hogares.

Estudios Técnicos, Inc., (ETI) es una firma de consultoría en planificación, investigación, estrategias de mercado, política social y asesoría económica en Puerto Rico. Con un enfoque multidisciplinario (economía, planificación, leyes, estadísticas, gerencia, finanzas, mercadeo, comunicaciones, analistas y científicos de datos, programadores, y geógrafo, entre otros) enriquece los resultados de los estudios.

Atentos en el Departamento de Vivienda

El secretario del Departamento de la Vivienda, William Rodríguez, reconoció que la agencia analiza el mercado y el alza en intereses hipotecarios y el impacto que pudiera tener en el inventario de viviendas asequibles a las familias promedios puertorriqueñas.

“En el Departamento de la Vivienda nos mantenemos atentos y analizando muy de cerca el aumento en los intereses hipotecarios. Específicamente, su impacto en la disponibilidad de vivienda para la familia puertorriqueña principalmente aquellas con ingresos bajos y moderados”, acotó por escrito el funcionario a Primera Hora.

Abundó que entre algunas iniciativas con las que cuenta Vivienda y las cuales actualmente están disponibles, cobra aún más relevancia e importancia el programa de Asistencia Directa al Comprador (HBA, por sus siglas en inglés). Este programa brinda la oportunidad a los compradores de recibir hasta $60,000 para pronto y gastos de cierre. Al día de hoy, dicho programa ha beneficiado a más de 2,800 familias en Puerto Rico.

Cifras publicadas por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras muestran que las ventas totales de vivienda se contrajeron de 3,286 en el primer trimestre del 2021 a 2,776 en el primer trimestre del 2022, atribuible primordialmente a una contracción de 18% en las ventas de unidades de viviendas usadas.

“En la actualidad, 56 instituciones financieras en la Isla pueden comenzar con el proceso hipotecario para que los compradores interesados logren adquirir una propiedad con el beneficio económico del programa. Para la accesibilidad de los interesados, Vivienda ha colocado una lista con las formas de contacto de todas las instituciones participantes en la sección del Programa de Asistencia al Comprador en la página compratucasa.org, donde también será posible obtener más detalles mediante las nuevas guías del programa y sus requisitos de ingresos”, explicó Rodríguez.